Licytacja komornicza udziału w nieruchomości i ile za udział zapłacić

Najczęściej połowa mieszkania po rozwodzie, gdy jeden z małżonków ma długi, a drugi dalej tam mieszka. Drugą grupą są udziały spadkowe: 1/3, 1/4 albo 1/6 domu czy mieszkania, które rodzeństwo odziedziczyło i nigdy nie podzieliło. Trzecią są ułamki w kamienicach i działkach, czasem bardzo małe (1/24, 1/48), oraz udziały w drogach dojazdowych i garażach wielostanowiskowych, które same w sobie nie mają większej wartości.

Obwieszczenie zawsze podaje wielkość udziału w pierwszym zdaniu, na przykład „udział wynoszący 1/2 części w prawie własności lokalu mieszkalnego”. Warto czytać je uważnie, bo ten sam adres i ta sama księga wieczysta mogą pojawić się w bazie dwa razy: raz jako udział, a za kilka miesięcy jako całość, gdy wierzyciel dojdzie do drugiego współwłaściciela.

• połowa mieszkania po rozwodzie albo rozdzielności majątkowej,
• udziały spadkowe w domach i mieszkaniach,
• ułamki w kamienicach z wieloma właścicielami,
• udziały w działkach rolnych i budowlanych,
• udziały w drogach dojazdowych i miejscach w garażu.

Dostajesz prawo do współposiadania i korzystania z całej rzeczy w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 KC), prawo do pożytków w proporcji do udziału (art. 207 KC) i prawo, by w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności (art. 210 KC). Nie dostajesz kluczy, umowy najmu ani zgody współwłaściciela na cokolwiek, a zarząd przekraczający zwykłe czynności, na przykład remont generalny albo wynajem całości, wymaga zgody wszystkich (art. 199 KC).

Współwłaściciel nie ma prawa pierwokupu przy sprzedaży egzekucyjnej, więc nie może przejąć udziału po Twojej cenie po licytacji. Może natomiast przyjść na licytację i licytować sam, co zdarza się często, bo dla niego Twoja połowa jest warta więcej niż dla kogokolwiek innego. Jeśli przegrasz z nim w licytacji, rękojmia wraca do Ciebie.

Z prawomocnym przysądzeniem własności wygasają hipoteki obciążające sprzedawany udział (art. 1000 KPC), ale nie umowy, które współwłaściciele zawarli między sobą w księdze wieczystej, na przykład podział do korzystania. Sprawdź dział III księgi i akta komornika, zanim wpłacisz rękojmię.

Inwestor zarabia na udziale tylko wtedy, gdy z niego wyjdzie. Są trzy drogi, a w praktyce zaczyna się od pierwszej i przechodzi do następnych, gdy ta się nie uda.

Najczęściej kończy się wykupem, bo współwłaściciel, który mieszka w lokalu, woli spłacić Cię niż ryzykować sprzedaż całości. Umowa zniesienia współwłasności albo sprzedaży udziału wymaga aktu notarialnego, więc gdy dojdziecie do porozumienia, umów termin u notariusza w swojej okolicy i ustal z drugą stroną, kto płaci taksę.

Gdy współwłaściciel odmawia rozmowy, wniosek o zniesienie współwłasności jest Twoim argumentem. Sąd może przyznać lokal jemu z obowiązkiem spłaty według wartości rynkowej z opinii biegłego, a to zwykle więcej, niż zapłaciłeś na licytacji. Do tego, jeśli współwłaściciel sam korzysta z całości i nie wpuszcza Cię do lokalu, możesz żądać dopuszczenia do współposiadania i wynagrodzenia za korzystanie ponad jego udział.

Limit liczysz od najgorszej realnej drogi wyjścia, czyli od sprzedaży całości przez sąd. Weźmy mieszkanie, którego całość jest warta 400 000 zł, a operat wycenił połowę na 200 000 zł:

Przy takim rachunku pierwsza licytacja z ceną wywołania 150 000 zł się nie spina, a druga z ceną 133 333,33 zł jest na granicy. Dlatego doświadczeni kupujący udziałów czekają na drugi termin albo licytują tylko wtedy, gdy wiedzą, że współwłaściciel ma pieniądze na wykup. Swój rachunek z remontem i czasem do wyjścia policzysz w kalkulatorze licytacji komorniczej, a o tym, jak zmienia się cena między terminami, piszemy w tekście o tym, jak wygląda druga licytacja komornicza.

• Kto jest drugim współwłaścicielem i czy mieszka w lokalu. Wiek, sytuacja rodzinna i zdolność do wykupu decydują o tym, jak szybko wyjdziesz.
• Czy całość nie jest już zajęta przez innego wierzyciela. Jeśli tak, za kilka miesięcy może trafić na licytację druga połowa i kupisz ją taniej albo sprzedasz razem z nią.
• Dział III i IV księgi wieczystej: służebności, umowa o podział do korzystania, hipoteki obciążające całość.
• Operat szacunkowy w aktach komornika: czy wartość udziału policzono proporcjonalnie, czy z obniżką za to, że to tylko ułamek.
• Zaległości w spółdzielni albo wspólnocie, bo pokazują, czy współwłaściciel płaci, a od dnia przysądzenia opłaty przypadające na Twój udział idą już na Ciebie.

Gdy w lokalu mieszka dłużnik razem ze współwłaścicielem, czas do objęcia czegokolwiek liczy się w latach, a nie miesiącach. Więcej o tym w tekście o mieszkaniu z licytacji z lokatorem, a o całych lokalach w poradniku mieszkanie z licytacji komorniczej.

Udziały są rozproszone po kancelariach w całym kraju, a obwieszczenie wisi zwykle dwa tygodnie przed przetargiem. Kto kupuje je zawodowo, przegląda wszystkie nowe obwieszczenia nieruchomości codziennie, bo dobra połowa mieszkania w dużym mieście zdarza się kilka razy w miesiącu na cały kraj.

W Komornika ustawiasz alert na licytacje komornicze mieszkania albo nieruchomości w wybranych miastach, z ceną wywołania od i do oraz przełącznikiem drugiej licytacji. Karta pozycji pokazuje opis z obwieszczenia, więc od razu widzisz, czy to całość, czy ułamek, a historia pozycji pokazuje, czy ten sam adres był już wystawiany. W planie Inwestor alerty z całej Polski przychodzą natychmiast, a przypomnienie o terminie rękojmi pilnuje przelewu.