Kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji komorniczej: jak zdążyć z dopłatą ceny

Na dopłatę ceny masz dwa tygodnie od dnia otrzymania wezwania komornika, które przychodzi po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu. Na Twój wniosek komornik może wyznaczyć dłuższy termin, ale nie dłuższy niż miesiąc (art. 967 KPC). Wpłacasz cenę nabycia pomniejszoną o rękojmię.

Tak wygląda cała droga od obwieszczenia do wpisu hipoteki, rozpisana na etapy, w których bank ma coś do zrobienia:

Najwęższe gardło to przedostatni wiersz. Jeśli bank potrzebuje trzech tygodni na decyzję, a Ty zaczynasz po wezwaniu, nie zdążysz nawet z wydłużonym terminem.

Jeżeli nabywca nie zapłaci ceny w terminie, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają (art. 969 § 1 KPC). Mieszkanie wraca do egzekucji, a Ty tracisz jedną dziesiątą sumy oszacowania. Przy mieszkaniu wycenionym na 400 000 zł to 40 000 zł. Szerzej opisujemy to w tekście o tym, kiedy rękojmia przepada.

Bank nie da Ci ostatecznej decyzji przed licytacją, bo nie zna ceny, za jaką wygrasz. Może jednak ocenić Twoją zdolność i samą nieruchomość, a to wystarczy, żeby po wygranej zostało tylko uruchomienie procesu. Kolejność, która działa:

• Znajdź pozycję jak najwcześniej. Każdy tydzień między obwieszczeniem a licytacją to czas na analizę w banku.
• Zapytaj dwa albo trzy banki wprost, czy finansują zakup z licytacji komorniczej i jakiego zabezpieczenia wymagają do czasu wpisu hipoteki.
• Złóż wniosek o ocenę zdolności kredytowej z górną kwotą, do której chcesz licytować.
• Przekaż bankowi obwieszczenie, operat szacunkowy i numer księgi wieczystej. Bank może zlecić własną wycenę, która nie musi się pokrywać z sumą oszacowania.
• Ustal limit ceny na licytacji tak, żeby wkład własny i kredyt pokrywały go z zapasem. Na licytacji nie ma czasu na nowe rachunki.

Jeśli nie wiesz, co oznacza wpis w dziale III albo IV księgi wieczystej, pokaż akta adwokatowi albo radcy prawnemu przed wpłatą rękojmi. Taka konsultacja kosztuje ułamek rękojmi, którą ryzykujesz.

W Komornika alert przychodzi, gdy tylko obwieszczenie trafi do bazy, a karta pozycji zbiera w jednym miejscu numer księgi wieczystej, sumę oszacowania, cenę wywołania, rękojmię i terminy oględzin. To dokładnie ten zestaw, o który bank zapyta w pierwszej rozmowie.

Tyle samo co przy zwykłym kredycie hipotecznym, czyli zwykle co najmniej 10 procent, a przy wkładzie poniżej 20 procent bank najczęściej dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu albo wyższą marżę. Rękojmia to Twoje pieniądze wpłacone na poczet ceny, więc w praktyce stanowi część wkładu.

Uważaj na jedną różnicę. Wkład liczy się od niższej z dwóch kwot: ceny, za jaką wygrałeś, albo wartości z wyceny banku. Jeśli licytacja pójdzie wysoko ponad cenę wywołania, a bank wyceni mieszkanie niżej, różnicę dopłacasz z własnych pieniędzy.

Przykład na liczbach, mieszkanie z sumą oszacowania 400 000 zł na pierwszej licytacji:

Te 26 000 zł trzeba mieć na rachunku w dniu przelewu do komornika, obok kosztów remontu i opłat sądowych za wpis do księgi. Każdą pozycję policzysz w kalkulatorze licytacji komorniczej, który pokazuje rękojmię, kwotę do dopłaty i maksymalną ofertę po kosztach.

Zamiast umowy przedwstępnej i aktu notarialnego bank dostaje dokumenty z postępowania egzekucyjnego. Lista zależy od banku, ale zwykle obejmuje:

• obwieszczenie o licytacji i operat szacunkowy biegłego,
• protokół z licytacji albo postanowienie o przybiciu z informacją o uprawomocnieniu,
• wezwanie albo zaświadczenie komornika z kwotą do zapłaty, terminem i numerem rachunku,
• potwierdzenie wpłaty rękojmi,
• odpis księgi wieczystej lokalu,
• przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zaświadczenie ze spółdzielni.

Po wpłacie ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, a prawomocne przysądzenie przenosi na Ciebie własność (art. 999 § 1 KPC). Dopiero na jego podstawie wpiszesz się do księgi wieczystej, a bank wpisze hipotekę. Do tego czasu bank zwykle podnosi marżę albo wymaga ubezpieczenia pomostowego, a niektóre banki proszą o hipotekę na innej nieruchomości.

Najczęściej problem sprawiają cztery rzeczy. Wszystkie da się sprawdzić przed licytacją.

Pierwsza to lokator. Jeśli w mieszkaniu mieszka dłużnik albo najemca, bank może uznać zabezpieczenie za słabsze, a Ty musisz doliczyć czas i koszt opróżnienia lokalu. Opisujemy to w tekście o mieszkaniu z licytacji z lokatorem.

Druga to stan prawny: brak księgi wieczystej przy spółdzielczym prawie do lokalu albo niejasne wpisy o służebnościach. Trzecia to stan techniczny, bo lokal, do którego nie dało się wejść na oględzinach, bank wycenia ostrożnie. Czwarta to cena: wysoka licytacja powyżej wyceny banku zwiększa wymagany wkład.

Jeśli któraś z tych przeszkód dotyczy wybranej pozycji, rozsądną alternatywą bywa druga licytacja komornicza, na której cena wywołania spada do dwóch trzecich sumy oszacowania, a potrzebny kredyt jest mniejszy.

Zakup na licytacji odbywa się bez umowy u notariusza, więc nie płacisz taksy notarialnej za akt sprzedaży. Płacisz za to koszty kredytu (prowizja, ubezpieczenia, podwyższona marża do czasu wpisu hipoteki), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz wszystko, czego wymaga lokal: remont, wymiana zamków, ewentualne zaległe opłaty eksploatacyjne od chwili, gdy mieszkanie jest Twoje.

Dolicz też koszt czasu. Od licytacji do przysądzenia własności mijają zwykle miesiące, a przez ten okres płacisz raty, zanim mieszkanie zacznie na siebie zarabiać. Jeśli kupujesz pod wynajem, policz, ile miesięcy lokal będzie pusty, i odejmij to od maksymalnej oferty.

Najcenniejsze przy kredycie jest to, czego nie da się kupić później: czas między obwieszczeniem a licytacją. Komornika zbiera obwieszczenia komornicze, e-licytacje, licytacje skarbowe i sprzedaż syndyków w jednej bazie i wysyła alert, gdy pojawi się mieszkanie pasujące do Twojego wyszukiwania. Filtrujesz po mieście, cenie wywołania i terminie rękojmi, a w planie Inwestor alert przychodzi natychmiast i ustawiasz przypomnienie o terminie rękojmi dla każdej obserwowanej pozycji.

• licytacje komornicze mieszkania z filtrem ceny i terminu
• alerty licytacji z przypomnieniem o rękojmi
• kalkulator licytacji do liczenia wkładu i kwoty do dopłaty
• mieszkania z licytacji komorniczych w Białymstoku i innych miastach
• cennik planów Obserwator, Inwestor i Firma