Mieszkanie z licytacji komorniczej: jak kupić i na co uważać

Każda licytacja nieruchomości zaczyna się od obwieszczenia, którego treść wskazuje art. 953 Kodeksu postępowania cywilnego. Znajdziesz w nim oznaczenie nieruchomości, sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi, termin i miejsce licytacji oraz terminy, w których można oglądać lokal i przeglądać akta. Licytacja mieszkania odbywa się zwykle w sądzie rejonowym.

Obwieszczenie czytaj jak umowę. Zapisz numer księgi wieczystej, datę licytacji, ostatni dzień na wpłatę rękojmi i godziny oględzin. Sprawdź, czy chodzi o odrębną własność lokalu, czy o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bo od tego zależy, co dokładnie kupujesz i jak wygląda dalsza droga.

W Komornika każde obwieszczenie ma kartę z tymi danymi w jednym miejscu: adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej, cenę wywołania, rękojmię i terminy oględzin. Zawsze linkujemy do oryginalnego obwieszczenia, bo to ono jest wiążące. Listę bieżących ogłoszeń znajdziesz w dziale obwieszczenia komornicze.

Suma oszacowania powstaje z opisu i oszacowania, które sporządza biegły (art. 948 KPC). To od niej liczy się cena wywołania i rękojmia. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC).

Rachunek dla jasności: przy sumie oszacowania 400 000 zł cena wywołania na pierwszej licytacji to 300 000 zł, a rękojmia 40 000 zł. Postąpienie wynosi co najmniej jeden procent ceny wywołania (art. 978 KPC), czyli w tym rachunku co najmniej 3 000 zł.

Operat warto przeczytać w całości, a nie tylko ostatnią stronę z kwotą. Zwróć uwagę na datę sporządzenia, opis stanu technicznego, to, czy biegły wszedł do środka, oraz na lokale porównawcze. Jeśli biegły nie miał dostępu do lokalu, opis wnętrza bywa oparty na założeniach, a nie na tym, co faktycznie tam jest.

• Data operatu: stary operat może nie oddawać dzisiejszego stanu lokalu.
• Dostęp do wnętrza: brak wejścia oznacza większą niepewność co do remontu.
• Opis prawny: rodzaj prawa, udział, przynależne pomieszczenia.
• Porównania: z jakich transakcji biegły wyprowadził wartość.

Numer księgi wieczystej jest w obwieszczeniu i na karcie w Komornika. Księgę przeglądasz w publicznym systemie ksiąg wieczystych. Dział pierwszy mówi, czym jest nieruchomość, dział drugi, kto jest właścicielem, dział trzeci pokazuje ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia i ostrzeżenia, a dział czwarty hipoteki.

Przy licytacji najważniejszy jest dział trzeci. Wpisy takie jak służebność osobista mieszkania, dożywocie czy prawo pierwokupu mogą mieć znaczenie dla nabywcy, a to, czy wygasają ze sprzedażą, zależy od ich rodzaju i kolejności wpisu. Takie wpisy to sygnał, żeby przed licytacją ocenić sprawę z prawnikiem, zamiast zakładać, że wszystko zniknie.

Hipoteki z działu czwartego zwykle nie przechodzą na nabywcę, bo wierzyciele zaspokajają się z ceny uzyskanej na licytacji. Mimo to warto wiedzieć, kto prowadzi egzekucję i czy toczy się jedna sprawa, czy kilka. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu księgi może nie być, wtedy stan prawny sprawdzasz w aktach i w spółdzielni.

Najczęstsze ryzyko przy mieszkaniu z licytacji to ludzie w środku. Dłużnik może dalej mieszkać w lokalu, może też być tam najemca albo osoba z prawem wpisanym do księgi. Przysądzenie własności jest tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie, ale opróżnienie lokalu trwa i kosztuje. Temat opisujemy szerzej we wpisie mieszkanie z licytacji z lokatorem.

Oględziny odbywają się w terminach z obwieszczenia. Nie zawsze uda się wejść do środka, bo dostęp zależy od sytuacji w lokalu. Jeśli się uda, sprawdź instalacje, okna, ślady zawilgocenia, stan łazienki i kuchni, a w częściach wspólnych stan klatki i dachu. Jeśli się nie uda, obejrzyj budynek, porozmawiaj z zarządcą o zaległościach i załóż, że lokal wymaga pełnego remontu.

• Kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie.
• Czy są zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni.
• Jaki jest stan techniczny, jeśli wejście było możliwe.
• Ile czasu i pieniędzy zajmie wydanie lokalu.

W Komornika ustawiasz przypomnienie o terminie oględzin, a status pozycji zmieniasz z „obserwuję” na „oględziny”, żeby cały zespół wiedział, kto jedzie na miejsce.

Rękojmia wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania i trzeba ją wpłacić najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 § 1 KPC). Termin jest twardy. Przelew wysłany zbyt późno oznacza, że nie licytujesz, niezależnie od przygotowań.

Jeśli wygrasz, rękojmia zostaje zaliczona na poczet ceny i dopłacasz resztę w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia (art. 988 § 1 KPC). Jeśli nie wpłacisz ceny w terminie, tracisz rękojmię (art. 986 KPC). Szczegóły, w tym zwrot rękojmi po przegranej licytacji, opisujemy we wpisie rękojmia licytacja komornicza.

Plan Inwestor wysyła przypomnienie o terminie rękojmi, żeby przelew nie przepadł między innymi sprawami.

Na licytacji potrzebujesz dwóch kwot w dwóch momentach. Rękojmię płacisz przed przetargiem, własnymi środkami. Resztę ceny płacisz w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia przybicia. To krótki termin na kredyt, którego bank nie może zabezpieczyć zwykłą umową sprzedaży.

Część banków finansuje zakup z licytacji, ale procedura różni się od zwykłego kredytu hipotecznego. Bank chce zobaczyć postanowienie o przybiciu, operat i księgę wieczystą, a wypłata musi zmieścić się w terminie. Dlatego finansowanie warto uzgodnić przed licytacją, a nie po niej.

• Rękojmia: własna gotówka przed przetargiem.
• Reszta ceny: gotowa na moment uprawomocnienia przybicia.
• Bufor: remont, opłaty, zaległości wspólnoty, koszt czasu.
• Plan awaryjny: co robisz, jeśli bank nie zdąży.

W kalkulatorze licytacji wpisujesz cenę, koszty i przewidywany czas do objęcia lokalu, a wynik pokazuje, do jakiej kwoty licytowanie ma jeszcze sens. Kalkulator działa bez konta.

Licytację wygrywa osoba, która zaoferuje najwyższą cenę. Sąd udziela jej przybicia postanowieniem, na które przysługuje zażalenie, więc uprawomocnienie może potrwać. Po uprawomocnieniu biegnie dwutygodniowy termin na wpłatę reszty ceny.

Po wpłacie ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne przysądzenie przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do wprowadzenia go w posiadanie (art. 999 § 1 KPC). Na jego podstawie wpisujesz się do księgi wieczystej i, jeśli lokal nie jest pusty, możesz wystąpić o wprowadzenie w posiadanie.

Jeśli pierwsza licytacja się nie uda, może dojść do drugiej, z ceną wywołania równą dwóm trzecim sumy oszacowania (art. 983 § 1 KPC). Jak planować licytację pod drugi termin, opisujemy we wpisie druga licytacja komornicza.

Obwieszczenia są rozproszone po stronach sądów, kancelarii i portalach urzędowych. Sprawdzamy źródła wiele razy dziennie i zbieramy je w jednej bazie z filtrami, które mają sens dla kupującego: województwo, powiat, miasto, promień w kilometrach, cena wywołania, suma oszacowania, termin licytacji, termin rękojmi i to, czy to pierwsza, czy druga licytacja.

Zapisujesz wyszukiwanie i ustawiasz alert. W planie Inwestor dostajesz e-mail zaraz po pojawieniu się nowego obwieszczenia i podsumowanie dzienne, a historia pozycji pokazuje kolejne terminy, zmiany ceny wywołania i umorzenia. Licytujesz dalej u komornika albo w sądzie, my znajdujemy, porządkujemy i przypominamy.

• licytacje komornicze mieszkania w całej Polsce
• licytacje komornicze nieruchomości z filtrami inwestora
• jak kupić na licytacji komorniczej krok po kroku
• alerty licytacji i ich ustawienia
• cennik planów Obserwator, Inwestor i Firma