Mieszkanie z licytacji z lokatorem: prawo, czas i koszt

Po wygranej licytacji sąd udziela przybicia. Po jego uprawomocnieniu nabywca wpłaca resztę ceny w ciągu dwóch tygodni (art. 988 § 1 KPC), a sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne przysądzenie przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do wprowadzenia go w posiadanie (art. 999 § 1 KPC).

To ważne rozróżnienie. Własność przechodzi z chwilą uprawomocnienia przysądzenia, ale posiadanie, czyli faktyczne władanie lokalem, trzeba dopiero uzyskać. Jeśli w mieszkaniu nikt nie mieszka, sprawa jest prosta. Jeśli ktoś mieszka, nabywca na podstawie przysądzenia może wystąpić do komornika o wprowadzenie w posiadanie, a to, jak ta czynność przebiegnie, zależy od tego, kim jest osoba zajmująca lokal i jakie ma do niego prawa.

Od licytacji do przysądzenia mija zwykle kilka miesięcy. Od przysądzenia do wydania lokalu zajętego przez kogoś może minąć drugie tyle albo więcej. Te dwa okresy trzeba liczyć osobno.

Słowo „lokator” obejmuje w praktyce różne sytuacje, a każda ma inne skutki dla nabywcy. Opisujemy je ogólnie, bo szczegóły zależą od konkretnej sprawy.

• Dłużnik i jego rodzina: najczęstsza sytuacja. Przysądzenie jest tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie, ale opróżnienie lokalu przez komornika podlega przepisom chroniącym osoby, które mają zostać bez mieszkania.
• Najemca z umową zawartą z dłużnikiem: umowa najmu nie znika automatycznie z chwilą licytacji. Jej los zależy od okoliczności, między innymi od tego, kiedy i na jakich warunkach ją zawarto.
• Osoba z prawem wpisanym do księgi wieczystej: służebność osobista mieszkania albo dożywocie w dziale trzecim. Czy takie prawo wygasa ze sprzedażą, zależy od jego rodzaju i kolejności wpisu.
• Osoba bez żadnego tytułu: ktoś, kto zajmuje lokal bez umowy i bez wpisu. Jego sytuacja prawna jest słabsza, ale nadal nie oznacza natychmiastowego wydania.

Dlatego pierwsze pytanie przed licytacją nie brzmi „czy ktoś tam mieszka”, tylko „kto tam mieszka i na jakiej podstawie”. Odpowiedź pozwala oszacować czas i koszt, a przy wpisach w księdze i umowach najmu warto ocenić ją razem z prawnikiem.

Polskie prawo chroni osoby, które mają opuścić lokal mieszkalny, także wtedy, gdy nie mają do niego już żadnego tytułu. Opróżnienie lokalu przez komornika nie zawsze może nastąpić od razu. W zależności od sytuacji przepisy mogą wymagać wskazania lokalu zastępczego albo pomieszczenia tymczasowego, a w okresie zimowym opróżnienie lokalu bywa dodatkowo ograniczone.

Przy mieszkaniach z licytacji ma to znaczenie przede wszystkim dla czasu. Nawet przy prawomocnym przysądzeniu i wniosku o wprowadzenie w posiadanie wydanie lokalu może się przeciągać, jeśli osoba zajmująca go nie ma dokąd pójść, a gmina nie zapewni pomieszczenia od razu. Zakres tej ochrony zależy od sytuacji osób zajmujących lokal, na przykład od tego, czy mieszkają tam dzieci albo osoby chore, i od konkretnej sprawy.

Nie da się tego policzyć co do dnia. Da się natomiast przyjąć ostrożne założenie i wpisać je do kalkulatora. Lepiej założyć dłuższy czas i być przyjemnie zaskoczonym niż odwrotnie.

Większość informacji o lokatorach da się zdobyć przed licytacją, jeśli poświęci się na to czas. Część źródeł jest w aktach, część na miejscu, część w księdze wieczystej.

• Obwieszczenie i akta: opis nieruchomości sporządzony przez komornika zawiera zwykle informacje o tym, kto zajmuje lokal i na jakiej podstawie. Akta można przeglądać w terminach wskazanych w obwieszczeniu.
• Operat szacunkowy: czy biegły wszedł do środka i co zastał.
• Księga wieczysta: dział trzeci, czyli służebności, dożywocie, roszczenia.
• Oględziny: czy ktoś otworzył drzwi, czy lokal wygląda na zamieszkany.
• Zarządca budynku albo spółdzielnia: czy są zaległości i kto opłaca media.

Każdą z tych informacji zapisujesz w notatce przy pozycji w Komornika. Status „oględziny” pokazuje, że pozycja jest w trakcie sprawdzania, a przypomnienie o terminie oględzin pilnuje, żeby nie przegapić jedynej okazji, by zobaczyć lokal. Jak wygląda cała droga zakupu, opisujemy we wpisie mieszkanie z licytacji komorniczej.

Ryzyko lokatora zamienia się w dwie liczby: czas i koszt. Obie wpisujesz do kalkulatora licytacji, który działa bez konta.

Czas to liczba miesięcy od licytacji do chwili, w której możesz lokal wyremontować, sprzedać albo wynająć. Składa się na niego oczekiwanie na przybicie i jego uprawomocnienie, przysądzenie, a potem wydanie lokalu. Przy pustym mieszkaniu to kilka miesięcy, przy zajętym warto założyć wyraźnie dłużej. Każdy miesiąc to koszt zamrożonej gotówki albo odsetek od kredytu, czynsz i opłaty, które płaci już właściciel, oraz utracony przychód z najmu.

Koszt to wydatki, których nie ma przy pustym lokalu: opłaty związane z wprowadzeniem w posiadanie i opróżnieniem lokalu, pomoc prawnika, wymiana zamków, sprzątanie, a często remont w większym zakresie, bo stan po wyprowadzce bywa gorszy, niż zakładał operat.

Rachunek dla jasności: suma oszacowania 400 000 zł, cena wywołania na pierwszej licytacji 300 000 zł, rękojmia 40 000 zł. Jeśli przy pustym lokalu zakładasz sześć miesięcy do objęcia, a przy zajętym osiemnaście, różnica to rok czynszu, opłat i zamrożonego kapitału. Do tego dochodzą koszty prawne i remont. Dopiero po zsumowaniu widać, czy niższa cena rzeczywiście pokrywa ryzyko.

Mieszkania z lokatorem pasują do kupujących, którzy mają czas i gotówkę, a nie do tych, którzy potrzebują lokalu od razu. Inwestor, który kupuje kilka lokali w roku, może rozłożyć ryzyko na kilka pozycji. Osoba kupująca jedno mieszkanie dla siebie ponosi całe ryzyko jednej sprawy.

• Limit ceny obejmuje czas i koszt wydania lokalu, a nie tylko cenę.
• Finansowanie jest zaplanowane na dłuższy okres niż przy pustym lokalu.
• Stan prawny przy wpisach w księdze i umowach najmu warto ocenić z prawnikiem.
• Druga licytacja bywa rozsądną opcją, gdy pierwsza jest powyżej limitu.

Mieszkania z lokatorem często nie sprzedają się w pierwszym terminie i wracają na drugą licytację z ceną wywołania równą dwóm trzecim sumy oszacowania (art. 983 § 1 KPC). Jak podchodzić do drugiego terminu, opisujemy we wpisie druga licytacja komornicza.

Warto też z góry wiedzieć, co zrobisz, jeśli wydanie lokalu potrwa dłużej, niż zakładałeś. Jedni inwestorzy traktują taki lokal jako długoterminową pozycję i czekają. Inni szukają porozumienia z osobą zajmującą mieszkanie, na przykład w sprawie terminu wyprowadzki. Każdy z tych scenariuszy ma inny koszt i inny czas, dlatego dobrze jest policzyć oba, zanim wpłacisz rękojmię, a nie dopiero po przysądzeniu.

Nie oceniamy za Ciebie ryzyka prawnego i nie gwarantujemy wyniku licytacji. Dajemy narzędzia, dzięki którym ryzyko widać wcześniej. Sprawdzamy źródła wiele razy dziennie i zbieramy obwieszczenia w jednej bazie. Karta obwieszczenia pokazuje adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej, cenę wywołania, rękojmię i terminy oględzin, z linkiem do źródła urzędowego.

Historia pozycji pokazuje, czy mieszkanie już raz nie znalazło nabywcy, czy zmieniła się cena wywołania i czy postępowanie nie zostało umorzone. Notatki i statusy trzymają w jednym miejscu to, czego dowiedziałeś się o lokatorach. Przypomnienia pilnują terminu rękojmi i oględzin.

• licytacje komornicze mieszkania z filtrami inwestora
• kalkulator licytacji z czasem do objęcia lokalu
• rękojmia licytacja komornicza i jej terminy
• jak kupić na licytacji komorniczej krok po kroku
• alerty licytacji dla wybranego miasta

Pytania o plan dla zespołu inwestycyjnego albo biura nieruchomości wysyłasz na kontakt@komornika.pl.