Druga licytacja komornicza: cena wywołania, zasady i strategia

Jeśli pierwsza licytacja nie doprowadzi do sprzedaży, może dojść do drugiej licytacji. Cena wywołania na drugiej licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania (art. 983 § 1 KPC). Druga licytacja nie odbywa się automatycznie, jej wyznaczenie zależy od przebiegu postępowania i działań wierzyciela, dlatego nie każda nieruchomość wraca w drugim terminie.

Rękojmia na drugiej licytacji jest liczona tak samo jak na pierwszej, czyli od sumy oszacowania, a nie od ceny wywołania. Oznacza to, że przy niższej cenie wywołania rękojmia stanowi większą część kwoty, od której zaczyna się licytacja. Pozostałe zasady się nie zmieniają: postąpienie co najmniej jeden procent ceny wywołania, dopłata reszty ceny w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia przybicia (art. 988 § 1 KPC) i utrata rękojmi przez nabywcę, który nie zapłaci ceny (art. 986 KPC).

Po wpłacie ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne przysądzenie przenosi własność i jest tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie (art. 999 § 1 KPC). Pod tym względem druga licytacja niczym nie różni się od pierwszej.

Rachunek dla jasności, na jednej sumie oszacowania. Różnica między terminami jest wyraźna, ale nie tak duża, jak podpowiada intuicja.

Różnica w cenie wywołania wynosi w tym rachunku około 33 333 zł. To dużo, ale cena wywołania to tylko punkt startu. Ostateczną cenę ustala licytacja, a na drugim terminie, właśnie dlatego, że startuje niżej, bywa więcej chętnych. Jeśli kilku uczestników licytuje do podobnego limitu, cena potrafi dojść w okolice ceny wywołania z pierwszego terminu.

Decyzja o czekaniu to zakład o trzy rzeczy: że nikt nie kupi nieruchomości w pierwszym terminie, że druga licytacja zostanie wyznaczona i że konkurencja na drugiej nie zje różnicy w cenie. Każda z tych rzeczy może się nie wydarzyć.

• Nieruchomość może zostać sprzedana na pierwszej licytacji, nawet jeśli wydaje się mało atrakcyjna.
• Dłużnik może spłacić dług, a postępowanie może zostać umorzone albo zawieszone.
• Druga licytacja może zostać wyznaczona po dłuższym czasie, co ma swój koszt, jeśli trzymasz gotówkę w gotowości.
• Na drugim terminie może pojawić się więcej licytujących, bo niższa cena wywołania przyciąga uwagę.

Czekanie ma sens, gdy cena wywołania z pierwszego terminu jest powyżej Twojego limitu, a z drugiego poniżej. Wtedy pierwsza licytacja jest dla Ciebie informacją, a nie szansą. Jeśli Twój limit mieści się już w pierwszym terminie, a nieruchomość naprawdę Ci pasuje, czekanie oznacza ryzyko jej utraty w zamian za niepewną oszczędność.

Brak nabywcy na pierwszej licytacji to sygnał, którego nie warto ignorować. Może oznaczać, że cena wywołania była po prostu za wysoka. Może też oznaczać, że inni kupujący zobaczyli coś, czego nie widać w obwieszczeniu.

Przed drugim terminem warto wrócić do dokumentów. Sprawdź dział trzeci księgi wieczystej, bo wpisy takie jak służebność osobista czy dożywocie odstraszają kupujących. Zapytaj o sytuację w lokalu, bo mieszkanie z lokatorem wymaga osobnego rachunku czasu i kosztów. Obejrzyj nieruchomość jeszcze raz, jeśli jest taka możliwość, bo od pierwszego terminu mogło minąć sporo czasu.

• Stan prawny: księga wieczysta, akta, ewentualne roszczenia osób trzecich.
• Stan faktyczny: kto mieszka, jaki jest stan techniczny, jakie są zaległości.
• Rynek: czy cena wywołania z drugiego terminu ma sens na tle ofert w okolicy.

O ryzyku lokatorów piszemy szerzej we wpisie mieszkanie z licytacji z lokatorem.

Najtrudniejsze w strategii drugiego terminu jest to, żeby w ogóle zauważyć, że nieruchomość wraca. Obwieszczenie drugiej licytacji to nowy dokument, często opublikowany po kilku miesiącach, a w międzyczasie łatwo stracić sprawę z oczu.

W Komornika każda pozycja ma historię. Widzisz pierwszą i drugą licytację, kolejne terminy, zmiany ceny wywołania i umorzenia. Pozycję, która nie sprzedała się w pierwszym terminie, oznaczasz statusem „obserwuję” i dodajesz notatkę z limitem. Gdy pojawi się obwieszczenie drugiej licytacji, dostajesz alert.

W filtrach wybierasz, czy interesuje Cię pierwsza, czy druga licytacja. Zapisane wyszukiwanie tylko dla drugich licytacji w wybranym województwie albo w promieniu od miasta to prosty sposób na listę nieruchomości, które startują od dwóch trzecich sumy oszacowania.

• Filtr: pierwsza albo druga licytacja.
• Historia: terminy, ceny wywołania, umorzenia.
• Statusy i notatki: obserwuję, oględziny, licytuję, odpuszczam.
• Przypomnienia: termin rękojmi i oględzin.

Historia pozycji, alert natychmiast po pojawieniu się obwieszczenia i przypomnienia są w planie Inwestor.

Limit ceny na drugiej licytacji liczy się tak samo jak na pierwszej: od wartości nieruchomości po zakupie, w dół. Odejmujesz remont, koszty prawne i sądowe, zaległości, które mogą obciążyć nabywcę, koszt opróżnienia lokalu, jeśli ktoś w nim mieszka, oraz koszt czasu, czyli miesiące, w których pieniądze są zamrożone, a nieruchomość nie zarabia.

Różnica polega na tym, że na drugim terminie łatwiej o złudzenie okazji. Cena wywołania jest niska, więc każde postąpienie wydaje się niewielkie. Limit ustalony wcześniej, zapisany w notatce przy pozycji, chroni przed licytowaniem emocjami.

W kalkulatorze licytacji wpisujesz cenę, koszty i przewidywany czas, a wynik pokazuje, do jakiej kwoty zakup ma sens. Kalkulator działa bez konta.

Zasady z tego wpisu dotyczą nieruchomości. Przy ruchomościach, takich jak samochody, maszyny czy wyposażenie firm, ułamki są inne. Na pierwszej licytacji ruchomości cena wywołania wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej, a na kolejnej połowę tej wartości. Przepisy o egzekucji z ruchomości zaczynają się od art. 867 KPC.

Różnica między terminami jest więc przy ruchomościach większa niż przy nieruchomościach. Rachunek dla jasności: maszyna z wartością szacunkową 80 000 zł startuje na pierwszej licytacji od 60 000 zł, a na kolejnej od 40 000 zł. Rękojmia w e-licytacji, prowadzonej w systemie teleinformatycznym (art. 867¹ KPC), wynosi jedną dziesiątą wartości szacunkowej, czyli 8 000 zł w obu terminach.

Ta sama logika strategii obowiązuje także tutaj: ruchomość może sprzedać się w pierwszym terminie, a na kolejnym może pojawić się więcej chętnych. Historia pozycji w Komornika obejmuje również e-licytacje, więc drugi termin maszyny czy auta widzisz tak samo jak drugi termin mieszkania. Więcej w dziale e-licytacje komornicze.