Licytacje komornicze lokale użytkowe i lokale usługowe dla firm i inwestorów

Pierwsza grupa to inwestorzy, którzy kupują lokal pod najem. Lokal na parterze przy ruchliwej ulicy z apteką, piekarnią albo gabinetem jako najemcą daje zwykle wyższą stopę zwrotu niż mieszkanie, a umowy z firmami trwają dłużej niż z osobami prywatnymi. Druga grupa to firmy, które kupują lokal dla siebie, bo rata za własny lokal wychodzi mniej niż czynsz, który płacą dziś. Trzecia to właściciele sąsiednich lokali, którzy chcą połączyć dwa lokale w jeden.

Wszyscy mają ten sam problem. Lokali użytkowych jest na licytacjach mniej niż mieszkań, obwieszczenia opisują je różnie (lokal niemieszkalny, lokal usługowy, pomieszczenie biurowe, budynek handlowy), a dobre pozycje w centrum miasta znikają na pierwszym terminie. Kto zobaczy obwieszczenie dwa tygodnie przed przetargiem, nie zdąży sprawdzić najemcy, VAT i księgi, a zwykle nie zdąży też z finansowaniem.

To jest pierwsza rzecz, którą sprawdzasz przy lokalu, bo przy mieszkaniu kupowanym od osoby prywatnej zwykle nie ma o czym mówić. Jeśli dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT i lokal służył jego firmie, sprzedaż w egzekucji może być opodatkowana. Komornik jest wtedy płatnikiem podatku (art. 18 ustawy o VAT) i wystawia fakturę w imieniu dłużnika (art. 106c tej ustawy).

W praktyce przyjmuje się, że cena osiągnięta na licytacji zawiera VAT, jeśli dostawa jest opodatkowana. Przy stawce 23 procent z 400 000 zł zostaje dla Ciebie około 325 200 zł ceny netto i około 74 800 zł podatku. Firma, która kupuje lokal do działalności opodatkowanej, odliczy ten podatek, więc dla niej to dobra wiadomość. Osoba prywatna albo firma zwolniona z VAT podatku nie odliczy i musi liczyć limit od kwoty brutto.

Wiele lokali korzysta ze zwolnienia, bo od pierwszego zasiedlenia minęły ponad dwa lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Wtedy podatku nie ma, ale kupujący płaci 2 procent podatku od czynności cywilnoprawnych od ceny. Jak komornik zakwalifikował sprzedaż, sprawdzisz w obwieszczeniu, w operacie szacunkowym albo bezpośrednio w kancelarii. Przy kwotach rzędu kilkuset tysięcy zapytaj o to przed wpłatą rękojmi, a nie po przybiciu.

Wiele atrakcyjnych lokali na licytacjach ma najemcę i to może działać na Twoją korzyść albo przeciw Tobie. Do nabywcy z licytacji stosuje się przepisy o zbyciu rzeczy najętej, czyli art. 678 Kodeksu cywilnego. Możesz wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony, z datą pewną, a lokal został najemcy wydany. Wtedy umowa wiąże Cię do końca okresu.

Dla inwestora pod najem dobry najemca z długą umową to gotowy przychód od pierwszego dnia po przysądzeniu własności. Dla firmy, która chce lokal dla siebie, ta sama umowa to przeszkoda na lata. Dlatego zanim wpłacisz rękojmię:

• poproś komornika o wgląd do akt i sprawdź, czy w operacie albo protokole opisu jest umowa najmu,
• ustal, czy umowa ma datę pewną (na przykład podpis poświadczony notarialnie) i na jak długo jest zawarta,
• sprawdź wysokość czynszu i to, czy najemca płaci go w terminie,
• przy oględzinach zapytaj najemcę o plany, bo często sam chce zostać na nowych warunkach.

Nabywca na licytacji kupuje lokal w stanie, w jakim jest, bez możliwości reklamacji. Przy lokalu użytkowym lista kontrolna jest dłuższa niż przy mieszkaniu, bo dochodzą przepisy o przeznaczeniu i opłaty firmowe.

Operat szacunkowy jest dostępny w aktach sprawy u komornika. Czytaj go w całości, bo opisuje stan techniczny, przeznaczenie w planie i często podaje czynsz rynkowy, z którego rzeczoznawca liczył wartość.

Przy lokalu pod najem limit liczysz od przychodu, nie od ceny wywołania. Zaczynasz od czynszu, jaki lokal realnie uzyska, odejmujesz pustostan i koszty właściciela i sprawdzasz, ile możesz zapłacić przy stopie zwrotu, która Cię interesuje.

Rachunek na przykładzie: lokal 65 m² na parterze przy głównej ulicy osiedla. Podobne lokale wynajmują się za 55 zł za metr netto, czyli 3 575 zł miesięcznie i 42 900 zł rocznie. Odejmujesz dwa miesiące pustostanu na zmianę najemcy co kilka lat (średnio około 2 400 zł rocznie), fundusz remontowy i podatek od nieruchomości (około 3 500 zł rocznie). Zostaje około 37 000 zł rocznego dochodu netto. Jeśli oczekujesz 8 procent zwrotu, wartość lokalu dla Ciebie wynosi około 462 000 zł. Od tego odejmujesz koszt dostosowania lokalu dla nowego najemcy, na przykład 35 000 zł, i zapas, na przykład 15 000 zł. Limit oferty to około 412 000 zł netto.

Przy sumie oszacowania 520 000 zł pierwsza licytacja startuje od 390 000 zł, więc zostaje 22 000 zł na licytowanie. Na drugim terminie, od 346 667 zł, rachunek wygląda dużo lepiej. Taki rachunek zrobisz w kalkulatorze licytacji komorniczej, a historia pozycji w Komornika pokazuje, czy lokal nie był już wystawiony i za ile.

Dobry najemca szybciej znajdzie lokal, który ma porządne zdjęcia lokalu do ogłoszenia o wynajmie, więc ten koszt warto ująć w budżecie dostosowania, bo skraca pustostan, a pustostan jest największą niewiadomą w tym rachunku.

Firma licytuje przez osobę uprawnioną do reprezentacji według KRS albo przez pełnomocnika. Pełnomocnik potrzebuje pełnomocnictwa z urzędowo poświadczonym podpisem, a na przetarg zabiera aktualny odpis z KRS. Rękojmię najlepiej wpłacić z rachunku firmy, z tytułem przepisanym dokładnie z obwieszczenia, bo wtedy nie ma wątpliwości, kto jest licytantem.

Kredyt na lokal z licytacji jest możliwy, ale bank firmowy potrzebuje na decyzję zwykle kilku tygodni. Po przybiciu i jego uprawomocnieniu masz 2 tygodnie od wezwania komornika na dopłatę ceny, a na wniosek do miesiąca (art. 967 KPC). Brak dopłaty oznacza utratę rękojmi (art. 969 § 1 KPC). Harmonogram finansowania z wyprzedzeniem opisujemy w poradniku kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji komorniczej, a zasady działają tak samo przy lokalu.

Firmy, które kupują kilka lokali rocznie albo szukają w kilka osób, korzystają z planu Firma: pięciu użytkowników na jednej liście ze statusami, alerty e-mailem i webhookiem do własnego systemu, eksport do CSV i Excela bez limitu oraz faktura VAT na firmę. Szczegóły na stronie licytacje komornicze dla firm.

• Znajdujesz obwieszczenie i sprawdzasz księgę wieczystą, operat, plan miejscowy i umowę najmu.
• Jedziesz na oględziny w terminie z obwieszczenia i rozmawiasz z najemcą albo zarządcą budynku.
• Ustalasz w kancelarii, czy sprzedaż jest opodatkowana VAT.
• Wpłacasz rękojmię na rachunek komornika. Liczy się dzień zaksięgowania, najpóźniej dzień przed przetargiem (art. 962 § 1 KPC).
• Licytujesz w sądzie albo w systemie e-licytacji. Postąpienie wynosi co najmniej 1 procent ceny wywołania (art. 978 KPC).
• Po przybiciu i jego uprawomocnieniu dopłacasz cenę w terminie z wezwania komornika.
• Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, a po jego uprawomocnieniu wpisujesz się do księgi wieczystej i przejmujesz umowę najmu albo lokal.

Jeśli nie wygrasz, rękojmia wraca na rachunek, z którego przyszła. Szczegóły opisujemy we wpisie rękojmia licytacja komornicza, a całą procedurę dla nieruchomości w poradniku, jak kupić na licytacji komorniczej.

Lokale opisuje się w obwieszczeniach na kilka sposobów, więc ręczne przeglądanie portali łatwo coś pomija. Zapisane wyszukiwanie w Komornika wygląda tak:

• Kategoria: licytacje komornicze nieruchomości, bo tam trafiają lokale, hale i budynki usługowe.
• Słowa w opisie: lokal niemieszkalny, usługowy, handlowy, biurowy, magazyn, hala.
• Miasto albo województwo, na przykład licytacje komornicze Warszawa albo licytacje komornicze Kraków, i zakres metrażu.
• Cena wywołania od i do oraz przełącznik drugiej licytacji, jeśli czekasz na niższy start.

W planie Inwestor alert przychodzi natychmiast po pojawieniu się obwieszczenia, z całej Polski, a przypomnienie o terminie rękojmi pilnuje dnia przelewu. Lokale w centrach dużych miast znikają często na pierwszym terminie, więc liczą się dni, nie tygodnie.