Licytacje komornicze hotele i pensjonaty oraz ile kosztuje hotel od komornika

Pierwsza grupa to hotelarze, którzy prowadzą już jeden albo kilka obiektów i chcą dołożyć kolejny w tej samej miejscowości albo regionie. Mają zespół, systemy rezerwacji i dostawców, więc przejmują pensjonat i otwierają sprzedaż pokoi w kilka tygodni od objęcia. Druga grupa to inwestorzy, którzy kupują obiekt w kurorcie i dzielą go na apartamenty na wynajem krótkoterminowy albo na sprzedaż, co wymaga zmiany sposobu użytkowania i sprawdzenia planu miejscowego. Trzecia to firmy szkoleniowe, organizatorzy obozów i ośrodki rehabilitacyjne, dla których kilkadziesiąt pokoi z jadalnią to gotowe zaplecze.

Wszystkich łączy problem z wyszukiwaniem. Hotel rzadko jest opisany w obwieszczeniu słowem „hotel”. Częściej to „budynek usługowy”, „budynek zamieszkania zbiorowego”, „pensjonat”, „dom wczasowy”, „ośrodek wypoczynkowy”, „zajazd” albo po prostu numer działki z opisem kondygnacji. Kto szuka jednym słowem, nie widzi połowy pozycji. Lokale usługowe w miastach, w tym restauracje i biura, opisujemy osobno w tekście o tym, jak wyglądają licytacje komornicze lokali użytkowych.

Budynek hotelu z gruntem to nieruchomość, więc komornik sprzedaje go według przepisów o egzekucji z nieruchomości. Najpierw rzeczoznawca sporządza operat i ustala sumę oszacowania, potem komornik ogłasza licytację w obwieszczeniu, z terminem oględzin i przetargu. Na pierwszej licytacji cena wywołania to trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC), na drugiej dwie trzecie (art. 983 § 1 KPC). Rękojmię, jedną dziesiątą sumy oszacowania, wpłacasz najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 § 1 KPC).

Po wygranej sąd udziela przybicia, a cenę dopłacasz w ciągu dwóch tygodni od wezwania komornika, na wniosek najwyżej w ciągu miesiąca (art. 967 KPC). Przy hotelu za kilka milionów to krótki czas, więc finansowanie musi być ustalone przed wpłatą rękojmi, nie po licytacji. Własność przechodzi z prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu, a hipoteki banku wygasają z mocy prawa.

Wyposażenie, czyli łóżka, meble, pościel, sprzęt kuchni i pralni, komornik czasem sprzedaje razem z nieruchomością jako jej przynależności, a czasem osobno w egzekucji z ruchomości. Sprawdź w operacie i obwieszczeniu, co dokładnie jest w cenie, bo pusty budynek po hotelu i działający obiekt z wyposażeniem to inny rachunek. Jak wygląda zakup sprzętu kuchennego z takich obiektów, opisujemy w tekście o tym, jak wyglądają licytacje komornicze sprzętu gastronomicznego.

Gdy właścicielem hotelu jest spółka w upadłości, sprzedaje go syndyk, a nie komornik. Prawo upadłościowe każe w pierwszej kolejności sprzedać przedsiębiorstwo dłużnika w całości (art. 316 ust. 1 Prawa upadłościowego), więc ogłoszenie często obejmuje budynek, wyposażenie, znak obiektu, stronę internetową, umowy i rezerwacje naraz. Syndyk sprzedaje według regulaminu przetargu albo aukcji, z wadium i ceną minimalną, a nie według przepisów KPC o licytacji komorniczej.

Przy zakupie przedsiębiorstwa zapytaj prawnika, czy razem z nim nie przejdą na Ciebie pracownicy (art. 23¹ Kodeksu pracy) i które umowy wygasają. Przetargi syndyków są w naszej bazie razem z licytacjami komorniczymi i skarbowymi, opisujemy je na stronie licytacje syndyka.

Część hoteli należy do spółki nieruchomościowej, a prowadzi je inna firma na podstawie umowy najmu albo dzierżawy. Najem nie wygasa z licytacją. Nabywca nieruchomości może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony (art. 1002 KPC), ale do końca okresu wypowiedzenia operator prowadzi obiekt i płaci czynsz Tobie.

To bywa zaletą. Jeśli operator płaci rynkowy czynsz, kupujesz obiekt z przychodem od pierwszego miesiąca. Jeśli płaci symbolicznie albo wcale, czeka Cię wypowiedzenie i spór o wydanie budynku. Przed licytacją poproś kancelarię o kopię umowy najmu z akt i sprawdź, czy operator nie jest powiązany z dłużnikiem.

Jeśli dłużnik był czynnym podatnikiem VAT, komornik jest płatnikiem tego podatku (art. 18 ustawy o VAT). Czy cena zawiera 23% VAT, czy dostawa jest zwolniona, zależy od tego, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku i czy po nim były ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Hotel po rozbudowie skrzydła dwa lata temu może być opodatkowany, a ten sam hotel bez inwestycji od dekady zwolniony.

Dla kupującego na VAT różnica jest zwykle neutralna, bo podatek odliczy. Dla inwestora bez VAT to kilkaset tysięcy złotych przy obiekcie za kilka milionów. Zapytaj kancelarię o status dłużnika i historię nakładów przed licytacją i wpisz tę odpowiedź do limitu oferty.

Hotel, motel i pensjonat mogą działać pod tą nazwą tylko z nadaną kategorią, którą prowadzi urząd marszałkowski w ewidencji obiektów hotelarskich. Sprawdź tam, czy obiekt ma kategorię i co musisz zrobić jako nowy przedsiębiorca, zanim zaczniesz sprzedawać pokoje pod nazwą hotelu. Zezwolenie na sprzedaż alkoholu nie przechodzi na nabywcę, więc o nowe występujesz w gminie.

Zrób listę pozostałych rzeczy, które decydują o terminie otwarcia: odbiory przeciwpożarowe po zmianach w budynku, stan windy i jej dozór techniczny, kotłownia, przyłącza, księga obiektu budowlanego i przeglądy okresowe. Rezerwacje i umowy z biurami podróży przy sprzedaży samej nieruchomości przez komornika nie przechodzą na Ciebie, więc sezon zaczynasz z pustym kalendarzem.

Za wady nieruchomości kupionej w egzekucji nie przysługuje Ci rękojmia sprzedawcy, więc oględziny są jedyną kontrolą stanu. Komornik podaje w obwieszczeniu termin, w którym można obejrzeć obiekt. Zabierz kogoś, kto prowadził hotel, i inspektora budowlanego.

• Dach, elewacja, zawilgocenie piwnic i stan basenu albo strefy spa, jeśli są.
• Instalacje: kotłownia, wentylacja kuchni, ciepła woda w pokojach na najwyższym piętrze, winda.
• Łazienki w pokojach, bo ich remont to największy koszt przywrócenia obiektu do sprzedaży.
• Kuchnia i pralnia: co jest w budynku, a co zostało wywiezione albo jest w leasingu.
• Księga wieczysta: hipoteki, służebności, prawo przejazdu i dostęp do drogi publicznej.
• Plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy, jeśli myślisz o podziale na apartamenty.

Obiekt, który stał zamknięty przez zimę, ma często zamarznięte instalacje, zalane stropy i zniszczone łazienki. Jeśli z obwieszczenia wynika, że hotel nie działa od dawna, zapytaj komornika o stan ogrzewania i zabezpieczenia budynku.

Limit hotelu liczysz z przychodu, który obiekt da po otwarciu, a nie z ceny wywołania. Przykład dla pensjonatu z 20 pokojami w miejscowości turystycznej, kupowanego przez firmę na VAT:

Kwoty są przykładowe, policz je dla konkretnego obiektu i miejscowości. Przy pensjonacie startującym od 2 400 000 zł masz zapas na kilkadziesiąt postąpień. Gdy licytacja przekroczy limit, odpuść, bo przy hotelu każde dodatkowe 100 000 zł trzeba zarobić na pokojach przez kolejne miesiące. Te same zasady liczenia stosujemy w kalkulatorze licytacji komorniczej.

Po remoncie pokoje trzeba sprzedać w portalach rezerwacyjnych, a tam o klikalności decydują zdjęcia. Przed otwarciem sezonu zamów sesję u kogoś, kto robi zdjęcia wnętrz hotelu i pokoi pod rezerwacje, bo zdjęcia sprzed licytacji z pustymi pokojami sprzedają obiekt gorzej niż jakikolwiek opis.

• Wpisujesz słowa: hotel, pensjonat, motel, zajazd, dom wczasowy, ośrodek wypoczynkowy, budynek zamieszkania zbiorowego, pokoje gościnne.
• Ustawiasz region albo miejscowości: Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba, wybrzeże, Mazury albo okolice swojego obecnego obiektu.
• Ustawiasz cenę wywołania od i do oraz, jeśli chcesz, tylko drugą licytację, gdzie start spada do dwóch trzecich sumy oszacowania.
• Zapisujesz alert. W planie Obserwator nowe pozycje przychodzą raz dziennie z jednego województwa, w planie Inwestor natychmiast z całej Polski z przypomnieniem o terminie rękojmi.

Grupa hotelowa albo fundusz, który analizuje obiekty w kilka osób, ma w planie Firma pięciu użytkowników na wspólnej liście ze statusami, alert e-mailem i webhookiem oraz eksport do CSV i Excela. Więcej o tym, jak firmy używają alertów, piszemy na stronie licytacje komornicze dla firm, a o drugim terminie i niższej cenie w tekście o tym, jak wygląda druga licytacja komornicza.