Licytacje komornicze hale magazynowe i produkcyjne od komornika

Pierwsza grupa to firmy produkcyjne, logistyczne i usługowe, które chcą mieć własny budynek zamiast czynszu, szczególnie gdy obecna hala przestaje wystarczać. Druga to inwestorzy kupujący halę z najemcą albo pod wynajem, którzy liczą stopę zwrotu od ceny z licytacji. Trzecia to deweloperzy i właściciele sąsiednich działek, którzy kupują całość dla gruntu.

Dla każdej z nich liczy się ta sama zasada: cena z licytacji plus koszty doprowadzenia hali do użytku muszą dać wynik wyraźnie lepszy niż zakup na rynku. Hala po upadłej firmie rzadko stoi w idealnym stanie, a dach, posadzka i instalacje to największe pozycje remontu.

Zacznij od księgi wieczystej. Hala może stać na gruncie będącym własnością dłużnika albo w użytkowaniu wieczystym, a wtedy kupujesz prawo użytkowania wieczystego i budynek, z opłatą roczną dla właściciela gruntu. Sprawdź dział trzeci i czwarty: służebności przesyłu, drogi koniecznej, hipoteki i ostrzeżenia o wszczętych postępowaniach.

Zwróć uwagę, czy budynek wpisany w księdze zgadza się ze stanem faktycznym. Hale często są rozbudowywane bez zmian w dokumentach, więc dobudowany magazyn czy wiata mogą być poza księgą i poza pozwoleniem. Takie różnice widać dopiero po zestawieniu operatu, mapy i wizji lokalnej.

Cena hali w operacie zakłada określone przeznaczenie. Zapytaj gminę o miejscowy plan zagospodarowania albo warunki zabudowy: czy teren pozostaje przemysłowy lub usługowy, czy nie planuje się zmiany funkcji, i czy działalność, którą chcesz tam prowadzić, jest dopuszczalna. Przy produkcji i magazynowaniu paliw, chemii czy odpadów dochodzą pozwolenia środowiskowe i wymagania przeciwpożarowe.

Z obwieszczenia wynika, co sprzedaje komornik, ale nie, czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie. Poproś kancelarię o wgląd w akta, a w nadzorze budowlanym sprawdź, czy nie toczy się postępowanie legalizacyjne. Policz też przyłącza: moc zamówiona, gaz, woda, kanalizacja, zjazd na drogę publiczną. Zwiększenie mocy dla zakładu to koszt i czas, które zjadają marżę z taniego zakupu.

Jeśli w hali działa najemca, to obwieszczenie zwykle o tym wspomina. Po przysądzeniu własności nabywca wchodzi w stosunek najmu, ale może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, w krótkim terminie po uprawomocnieniu postanowienia (art. 1002 KPC). Przed licytacją ustal, na jakiej podstawie najemca zajmuje budynek, jaki ma czynsz, jak długo trwa umowa i czy złożył kaucję, bo kaucji nie dostajesz po poprzednim właścicielu.

Hala z dobrym najemcą na długiej umowie to gotowy przychód, ale cena z licytacji powinna to odzwierciedlać. Hala pusta wymaga czasu na znalezienie najemcy, a w tym okresie płacisz podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i ochronę.

Jeśli dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT, komornik jest płatnikiem tego podatku (art. 18 ustawy o VAT). Sprzedaż budynków używanych ponad dwa lata od pierwszego zasiedlenia jest zwykle zwolniona z VAT, a nowsze budynki są opodatkowane stawką 23 procent. Różnica przy hali za 2 250 000 zł to ponad 500 000 zł, więc zapytaj kancelarię, czy cena w obwieszczeniu jest netto, czy brutto, i jak sprzedaż jest rozliczana.

Dla firmy odliczającej VAT opodatkowany zakup może być neutralny, a dla firmy zwolnionej albo osoby prywatnej to dodatkowy koszt. Przy dużych kwotach warto uzgodnić zakup z księgowym przed wpłatą rękojmi.

• dach i konstrukcję: przecieki, korozja, ugięcia, stan świetlików i rynien,
• posadzkę: nośność, pęknięcia, dylatacje, plamy po chemii i olejach,
• instalację elektryczną, hydrantową i przeciwpożarową z przeglądami,
• bramy, rampy załadunkowe i plac manewrowy dla samochodów ciężarowych,
• ogrzewanie i wentylację, jeśli hala ma pracować przez cały rok,
• ślady poprzedniej działalności: odpady, zanieczyszczenia gruntu, zbiorniki,
• umowy najmu, służebności i dojazd do drogi publicznej.

Oględziny są możliwe w terminie podanym w obwieszczeniu, zwykle około dwóch tygodni przed licytacją, więc zaplanuj je razem z rzeczoznawcą budowlanym, jeśli kwota jest duża.

Limit liczysz od przychodu, który hala przyniesie, a nie od ceny wywołania. Przykład dla hali 1 200 m² wynajmowanej za założone 24 000 zł netto miesięcznie, przy oczekiwanej stopie zwrotu 10 procent:

Cena wywołania 2 250 000 zł na pierwszej licytacji jest tu wyższa niż limit, więc czekasz na drugi termin, gdy start spada do 2 000 000 zł. Zakładasz czynsz i koszty dla własnej hali, więc podstaw swoje liczby w kalkulatorze licytacji komorniczej. Zasady drugiego terminu opisujemy we wpisie o drugiej licytacji komorniczej.

Rękojmię wpłacasz najpóźniej dzień przed przetargiem, a po wygranej dopłacasz resztę ceny w dwa tygodnie od wezwania komornika, na wniosek do miesiąca (art. 967 KPC). Banki finansują hale pod zabezpieczenie na tej nieruchomości, ale decyzję o kredycie musisz mieć przed licytacją, bo promesa i wycena trwają dłużej niż termin dopłaty. O zasadach zwrotu wpłaty piszemy we wpisie o rękojmi w licytacji komorniczej.