Licytacje komornicze garaże i miejsca postojowe od komornika

Pierwsza grupa to inwestorzy, którzy kupują kilka miejsc w jednej hali albo kilka garaży w tym samym osiedlu i wynajmują je mieszkańcom bloków bez parkingu. Przy małej kwocie wejścia rachunek jest prosty: koszt zakupu kontra czynsz miesięczny. Druga grupa to właściciele mieszkań, którzy chcą miejsca przy własnym budynku. Trzecia to rzemieślnicy, mechanicy i firmy szukające taniego pomieszczenia na warsztat albo magazyn narzędzi.

Dla każdej z nich liczy się to samo: cena z licytacji musi być wyraźnie niższa od ceny rynkowej podobnego garażu w tej samej lokalizacji, a koszty wspólnoty i podatku od nieruchomości nie mogą zjeść czynszu.

Zacznij od księgi wieczystej i opisu w obwieszczeniu, bo słowo garaż może oznaczać cztery różne rzeczy.

• Garaż jako odrębny lokal z własną księgą wieczystą i udziałem w gruncie wspólnym. To najczystszy przypadek, kupujesz własność i płacisz wspólnocie.
• Miejsce postojowe w hali podziemnej albo udział w nieruchomości garażowej. Udział daje prawo do korzystania z konkretnego stanowiska według umowy o podziale, więc sprawdź, czy ta umowa istnieje.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu garażowego. Egzekucję prowadzi się odpowiednio według przepisów o nieruchomościach, ale przeniesienie wymaga zachowania wymogów spółdzielni, więc przed licytacją zapytaj o statut i zaległości wobec niej.
• Garaż blaszany albo murowany na cudzym gruncie, bez własnej księgi. Prawo do gruntu bywa tu najsłabszym punktem: dzierżawa od miasta albo spółdzielni może wygasnąć, a budynek wtedy trzeba usunąć.

Garaż jest wart tyle, ile droga do niego. Sprawdź w dziale trzecim księgi wieczystej służebność przejazdu i w mapie, czy brama otwiera się na drogę publiczną albo na działkę, przez którą masz prawo przejeżdżać. Brak dojazdu na papierze oznacza spór sąsiedzki po zakupie.

Przy garażu w budynku wielolokalowym zapytaj zarządcę o zaległe opłaty i fundusz remontowy. Nabywca z licytacji nie przejmuje zwykle długu poprzednika wobec wspólnoty, ale wspólnota zobaczy w nim nowego właściciela i będzie naliczać bieżące opłaty od przysądzenia. Zapytaj też o planowane remonty hali, bo uchwała o dopłatach potrafi zaskoczyć nowego właściciela.

Jeśli ktoś wynajmuje garaż, obwieszczenie zwykle o tym wspomina. Po przysądzeniu własności nabywca wchodzi w stosunek najmu, ale może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, w krótkim terminie po uprawomocnieniu postanowienia (art. 1002 KPC). Przed licytacją ustal, na jakiej podstawie najemca zajmuje garaż i jaki ma czynsz. Garaż pusty to czas bez przychodu, a z najemcą po stawce niższej niż rynkowa cena powinna to uwzględniać.

Jeśli dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT, komornik jest płatnikiem tego podatku (art. 18 ustawy o VAT). Sprzedaż garażu używanego ponad dwa lata od pierwszego zasiedlenia jest zwykle zwolniona z VAT, a nowsze miejsca w świeżo oddanych halach mogą być opodatkowane stawką 23 procent. Zapytaj kancelarię, czy cena w obwieszczeniu jest netto, czy brutto. Od nabywcy nie pobiera się podatku od czynności cywilnoprawnych, bo przysądzenie własności nie jest umową sprzedaży. Po zakupie płacisz roczny podatek od nieruchomości za budynek albo lokal garażowy, a przy najmie także podatek dochodowy.

• wymiary i wysokość wjazdu: czy auto, które chcesz parkować albo wynajmować, w ogóle się mieści,
• bramę, zamek i szynę, a w hali pilota i dostęp do windy lub klatki,
• wilgoć, przecieki stropu, stan posadzki i odpływów,
• instalację elektryczną, oświetlenie i zabezpieczenie przeciwpożarowe,
• numerację stanowiska w hali i zgodność z umową o podziale do korzystania,
• ślady po użytkowaniu: odpady, oleje, rzeczy poprzedniego właściciela,
• czy garaż jest zajęty i na jakiej podstawie.

Oględziny są możliwe w terminie z obwieszczenia, zwykle około dwóch tygodni przed licytacją. Przy garażu zajmują kwadrans, więc nie ma powodu ich pomijać.

Limit liczysz od czynszu, który garaż wygeneruje, a nie od ceny wywołania. Przykład dla garażu wynajmowanego za założone 300 zł miesięcznie, przy oczekiwanym zwrocie 9 procent rocznie od ceny zakupu:

Cena wywołania 33 750 zł na pierwszej licytacji jest tu wyższa niż limit, więc czekasz na drugi termin, gdy start spada do 30 000 zł, albo szukasz garażu o niższej sumie oszacowania. Podstaw własne liczby w kalkulatorze licytacji komorniczej. Zasady drugiego terminu opisujemy we wpisie o drugiej licytacji komorniczej.

Rękojmię wpłacasz najpóźniej dzień przed przetargiem, a po wygranej dopłacasz resztę ceny w dwa tygodnie od wezwania komornika, na wniosek do miesiąca (art. 967 KPC). Przy małej kwocie najczęściej płacisz gotówką, bo bank rzadko finansuje sam garaż. Zasady zwrotu wpłaty opisujemy we wpisie o rękojmi w licytacji komorniczej.