Licytacje komornicze gospodarstwa rolne i ziemia rolna dla rolników i inwestorów

Najliczniejszą grupą są rolnicy, którzy powiększają gospodarstwo o grunt sąsiada. Dla nich hektar przy własnym polu jest wart więcej niż hektar dziesięć kilometrów dalej, bo odpada dojazd maszyn, a działka może dać prawo do dopłat. Drugą grupą są inwestorzy, którzy kupują ziemię jako lokatę na lata i godzą się prowadzić na niej gospodarstwo przez 5 lat. Trzecią są rodziny szukające siedliska, czyli domu na wsi z kilkoma hektarami, często na Warmii, Mazurach, Podlasiu i Lubelszczyźnie.

Wszystkich łączy ten sam problem. Gospodarstw na licytacjach jest mniej niż mieszkań, obwieszczenia opisują je różnie (nieruchomość rolna zabudowana, grunty orne, działka siedliskowa, udział w nieruchomości rolnej), a komornik publikuje obwieszczenie zwykle na dwa tygodnie przed przetargiem. Kto je zobaczy w ostatniej chwili, nie zdąży pojechać na oględziny, przeczytać operatu ani zebrać 60 000 zł rękojmi.

W obrocie wolnym ziemię rolną powyżej 1 ha może kupić przede wszystkim rolnik indywidualny, a każdy inny nabywca potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Licytacja komornicza jest wyjątkiem: na przetargu może stanąć każdy zainteresowany, a zgody na samo nabycie nie potrzebujesz (art. 2a ust. 3 pkt 8 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). To dlatego licytacje gospodarstw przyciągają osoby, które poza egzekucją takiej ziemi by nie kupiły.

Drugą stroną jest prawo nabycia KOWR (art. 4 ust. 1 tej ustawy). Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności KOWR dostaje zawiadomienie i może złożyć oświadczenie, że nabywa nieruchomość dla Skarbu Państwa, płacąc nabywcy jej równowartość pieniężną. Dla Ciebie oznacza to, że wygrana licytacja nie daje stuprocentowej pewności zatrzymania ziemi, choć pieniądze nie przepadają. Planując zakup, licz się z tym, że ostateczna decyzja zapada miesiące po przetargu, i nie podpisuj wcześniej umów, które zakładają, że grunt na pewno będzie Twój.

Nabywca nieruchomości rolnej musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona ziemia, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia (art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). W tym czasie nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie innym osobom (art. 2b ust. 2), więc odpada zarówno szybka odsprzedaż, jak i wydzierżawienie gruntu sąsiadowi. Wcześniejsze zbycie jest możliwe tylko za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wydawaną w uzasadnionych przypadkach.

KOWR podkreśla, że wyjątek z art. 2b ust. 4 dotyczący sprzedaży przez komornika odnosi się do zbywcy, a nie do nabywcy. W praktyce oznacza to, że ziemia z licytacji wiąże Cię tak samo jak kupiona u notariusza. Dla rolnika, który i tak gospodaruje obok, to żaden problem. Dla inwestora bez maszyn to koszt, który trzeba policzyć: usługi koszenia, orki i zbioru albo zatrudnienie kogoś do pracy w gospodarstwie przez pięć sezonów.

Gdy pięć lat minie albo dostaniesz zgodę KOWR na wcześniejszą sprzedaż, ziemię zbywasz zwykłą umową w formie aktu notarialnego, a termin podpisania łatwiej ustalić, gdy szybko znajdziesz notariusza w swojej okolicy z wolnym miejscem w kalendarzu.

Nabywca na licytacji kupuje nieruchomość w stanie, w jakim jest, bez rękojmi za wady. Przy gospodarstwie lista kontrolna jest dłuższa niż przy mieszkaniu, bo dochodzą klasy gleb, dzierżawy i plan miejscowy.

Operat szacunkowy jest w aktach sprawy u komornika. Rzeczoznawca podaje w nim ceny transakcyjne ziemi z okolicy, z których liczył wartość, więc od razu widzisz, jak suma oszacowania ma się do rynku w gminie.

Limit oferty liczysz od ceny hektara w okolicy, nie od ceny wywołania. Średnie ceny gruntów rolnych w obrocie prywatnym publikuje co kwartał GUS, a rzeczywiste ceny z Twojej gminy podaje operat. Do tego dochodzi wartość budynków, jeśli gospodarstwo jest zabudowane, i koszt doprowadzenia ich do użytku.

Rachunek na przykładzie: gospodarstwo z tabeli, 8 ha gruntów ornych klasy IV i dom z budynkami gospodarczymi. Grunty podobnej klasy w gminie sprzedają się po około 55 000 zł za hektar, czyli 440 000 zł za 8 ha. Dom do remontu wyceniasz na 180 000 zł, ale remont dachu i instalacji pochłonie około 90 000 zł, więc budynki są dla Ciebie warte 90 000 zł. Razem 530 000 zł. Od tego odejmujesz 2 procent podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej (około 12 000 zł) i zapas na koszty prowadzenia gospodarstwa przez pierwszy rok, na przykład 20 000 zł. Limit oferty to około 498 000 zł.

Przy sumie oszacowania 600 000 zł pierwsza licytacja startuje od 450 000 zł, więc zostaje 48 000 zł na licytowanie. Na drugim terminie, od 400 000 zł, zapas rośnie do prawie 100 000 zł. Rolnik powiększający gospodarstwo powinien też zapytać w urzędzie skarbowym, czy przysługuje mu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla nabycia ziemi na utworzenie lub powiększenie gospodarstwa rodzinnego. Cały rachunek zrobisz w kalkulatorze licytacji komorniczej, a historia pozycji w Komornika pokaże, czy gospodarstwo nie było już wystawiane i za ile.

• Znajdujesz obwieszczenie i sprawdzasz księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów, plan miejscowy i operat.
• Jedziesz na oględziny w terminie z obwieszczenia i oglądasz granice działek, dojazd i budynki.
• Ustalasz z kancelarią, czy na gruncie jest dzierżawca i jak sprzedaż jest opodatkowana.
• Wpłacasz rękojmię na rachunek komornika. Liczy się dzień zaksięgowania, najpóźniej dzień przed przetargiem (art. 962 § 1 KPC).
• Licytujesz w sądzie. Postąpienie wynosi co najmniej 1 procent ceny wywołania (art. 978 KPC).
• Po przybiciu i jego uprawomocnieniu dopłacasz cenę w terminie 2 tygodni od wezwania komornika, a na wniosek do miesiąca (art. 967 KPC). Brak dopłaty oznacza utratę rękojmi (art. 969 § 1 KPC).
• Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po jego uprawomocnieniu KOWR dostaje zawiadomienie i może skorzystać z prawa nabycia, a jeśli tego nie zrobi, wpisujesz się do księgi wieczystej i zaczynasz liczyć 5 lat.

Jeśli nie wygrasz, rękojmia wraca na rachunek, z którego przyszła. Szczegóły opisujemy we wpisie rękojmia licytacja komornicza, a całą procedurę dla nieruchomości w poradniku, jak kupić na licytacji komorniczej. Jeśli pierwszy termin skończy się bez nabywcy, przeczytaj, jak wygląda druga licytacja komornicza, bo przy ziemi daleko od miast to częsty scenariusz.

Maszyny z gospodarstwa nie są częścią nieruchomości i komornik sprzedaje je osobno, zwykle w e-licytacji, z rękojmią równą jednej dziesiątej wartości szacunkowej i ceną wywołania równą trzem czwartym tej wartości. Kto kupuje gospodarstwo, często chce też ciągnik, pług i przyczepę, które przez lata pracowały na tej samej ziemi. Te pozycje zbiera dział licytacje komornicze maszyny rolnicze, a w Komornika ustawisz dla nich osobny alert na ten sam powiat.

Gospodarstwa opisuje się w obwieszczeniach na wiele sposobów, a ziemia rzadko leży w mieście, więc ręczne przeglądanie portalu po nazwie miejscowości łatwo coś pomija. Zapisane wyszukiwanie w Komornika wygląda tak:

• Kategoria: licytacje komornicze działki dla samych gruntów albo licytacje komornicze nieruchomości dla gospodarstw zabudowanych.
• Słowa w opisie: nieruchomość rolna, gospodarstwo, grunty orne, siedlisko, łąka.
• Województwo albo powiat, na przykład licytacje komornicze warmińsko-mazurskie, podlaskie albo lubelskie.
• Cena wywołania od i do oraz przełącznik drugiej licytacji, jeśli czekasz na niższy start.

W planie Obserwator alert z jednego województwa przychodzi raz dziennie, co wystarcza rolnikowi szukającemu ziemi w swoim powiecie. W planie Inwestor alert przychodzi natychmiast, z całej Polski, a przypomnienie o terminie rękojmi pilnuje dnia przelewu, co przy 60 000 zł ma znaczenie.